ヨッシーの宅建受験日記

　平成19年10月21日（日）13：30

　水戸市にある常磐大学で行われた『平成19年宅地建物取引主任者試験』の結果。

　試験終了後、結果速報による自己採点の結果、29点。

　合格ラインの35点には遠く及ばず。

　本日、発表の合格ラインは36点との予想。

　敗因については、また後日。。。

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　債権者の財産を維持しておく、債権の回収に役立つ制度。

1.債権者の保護

　債務者の財産を維持する必要がある。債務者の保有する財産を責任財産。

2.債権者代位権

　債権が弁済期にあり、無資力の場合、債権を行使できる権利。

　【転用事例】

　登記請求権という特定の債権を保全

　債務者が無資力でなくとも、債権者代理権は行使できる。

　原則として、履行期に来ている必要がある。

　・例外として裁判上の代位と保存行為のときは、履行期に来ている必要はない。

　抵当権などの担保は土地建物を目的とし物的担保と呼び、保証は人の資力そのものを目的とし人的担保と呼ぶ。

1.連帯債務

　�@連帯債務とは、債権者は、債務者の一人に対して、または同時もしくは順次全員に対し、債務の全額または一部を請求できる。債務者の一人が弁済すれば、他の債務者の債務のその分消滅する。

�A連帯債務の効力

　原則、相対的効力。

　例外として、絶対的効力も生じる。

　・負担部分型

　�@弁済、代物弁済、供託など

　�A相殺

　�B時効

　�C免除

　�D請求

　�E更改

　�F混同

2.保証

　�@保証とは

　保証契約は書面か電磁的記録でしか、効力を生じない。

　主たる債務者の意思に反しても、保証人になる事ができる。

　�A保証人の資格

　・義務を負う場合には、資力があること。

　・さらに、行為能力者であること。

　�B保証債務の範囲

　保証人は主たる債務の他に、従たる性質の利息や損害賠償なども、支払わなければならない。

　保証債務は、主たる債務より重くなることはない。

　契約解除による原状回復についても、保証債務の範囲に含まれる。

　�C求償権の範囲

　債務者の変わりに弁済した際、債務者に対し求償できる権利

　�D保証債務の性質

　債務があって初めて保証債務が成立し、主たる債務がなくなれば保証債務もなくなる

　債務が移転すれば、保証債務も移転する

　債務者が弁済しない場合、保証人が弁済する。

3.連帯保証

　保証人が債務者と連帯して、保証債務を負担する。

　普通の保証と違い、補充権と抗弁権がない。

4.共同保証

　同じ債務を複数の人が保証人となっている場合のこと。

　分別の利益がない。


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抵当権などの担保物権

　�@担保物権の種類と性質

　1）担保物権の種類

　法廷担保物権・・法律によって成立する。
　↓
　留置権、先取特権

　約定担保物権・・当事者の合意によって成立する。
　↓
　質権、抵当権

　2）担保物権の性質

　ア・不従性・・債権に伴い担保を設定し、弁済によって消滅する事。

　イ・不可分性・債権全額が弁済されるまで、担保物権が存続する事。

　ウ・随伴性・・債権が移転すれば、担保物権も移転する事。

　エ・物上代位性・担保の対象が無くなってしまった場合、発生する請求権に対し、担保の効力が生じる事。

　オ・担保物権は原則、登記がないと第三者に対抗できない。


　�A抵当権

　1）抵当権とは

　抵当権者＝債権者＝お金を貸す側

　抵当権設定者＝債務者＝お金を借りる側

　抵当権設定者が返済できないとき、抵当権者は目的物を競売により、売却しようとする行為を『抵当権の実行』

　担保権の実行は、「不動産競売」の他に「担保不動産収益執行」がある。

　※債権者などがその手元に残したまま担保に供した不動産を、他の債権者に優先して、債権の回収を図る事ができる担保物権

　根抵当権・・一定の範囲に属する不特定の債権を一定限度額（極度額）まで繰り返し貸し付けるために設定する抵当権。

　2）抵当権の設定

　ア・抵当権の目的物

　抵当権の目的物となりうるものは不動産、地上権、永小作権

　イ・抵当権設定契約

　債権者と債務者の合意。物上保証人でも構わない。

　ウ・対抗要件としての登記

　複数の抵当権がある場合、抵当権の順位も登記の順番となる。

　3）利用など

　抵当権が設定されているとき、使用、収益、売却ができ、抵当権者の承諾は必要ない。

　担保の目的物件を解体、処分する事は抵当権者の承諾なしでは行えない。その際、損害賠償金を支払わなくてはいけない。

　4）抵当権の実行

　抵当権の効力が及ぶ目的物の範囲

　・土地と建物

　どちらか一方に抵当権を設定しても、効力は及ばない。

　・付加一体物

　付加して一体となった物については、抵当権の設定の前後を問わず効力が及ぶ。（増築部分、雨戸など）

　・従物、従たる権利

　従物→取り外しできる庭石や灯篭

　抵当権設定当時に存在した従物は抵当権の対象。

　従たる権利→借地などの賃借権

　抵当権設定当時にあった賃借権などの土地利用権

　・果実（天然果実と法廷果実）

　不履行があったとき、抵当不動産の果実にも及ぶ。

　天然果実。

　法廷果実・・賃料などの収益。

　
　被担保債権の範囲

　抵当権によって担保される被担保債権の範囲は、元本のほか、利息その他の定期金、損害金などにつき最後の2年分に限られる。

　法定地上権

　法定地上権成立の要件

　ア・抵当権設定当時、土地上に建物が存在し、それぞれ同一の所有者。

　イ・土地建物の一方、または双方に設定されている。
　↓
　同じ債権を複数の物件に設定する事を共同担保

　ウ・抵当権の実行により土地と建物の所有者が別になった場合。

　※抵当権設定当時、建物が存在して、同一の所有者の場合、建物の保存登記がなくても法定地上権は認められる。

　一括競売

　更地に抵当権を設定
　↓
　設定後、建物と建築（建物への抵当権の設定なし）
　↓
　債務不履行、競売申立て
　↓
　土地と建物を競売にかける。
　↓
　土地の代価だけ、優先弁済を受ける。建物の代金は当然受け取れない。

　※抵当権に対抗できる権利を有する者が占有している場合は、一括競売の対象にならない。

　賃借権の保護

　抵当権設定登記後の賃借権は、期間の長短を問わず、対抗要件を備えていても、抵当権者や買受人に対抗できない。

　しかし、下記の条件が揃う場合は対抗できる。
　ア・登記した賃借権であり
　↓
　イ・全ての抵当権者が同意をし
　↓
　ウ・その同意の登記がある

　★抵当権者に対抗できない賃借によって、競売手続きの開始前から建物を使用または就役している者は、「建物」の場合、買受人が買受けたときから6ヶ月までは引き渡さなくてよい。

　引渡猶予期間中の1ヶ月分以上の使用対価について、使用者に対し相当の期間を定めて支払を催告したにも関わらず、期間内に履行しないときは明け渡し猶予を受ける事ができない。

　5）第三取得者の保護

　・代価弁済

　第三取得者が支払うべき代金を抵当権設定者ではなく、その債権を保有する抵当権者へ支払、抵当権の抹消を行う。

　同時に抵当権消滅請求ができる。

　6）根抵当権

　・被担保債権

　債務者に対する全ての債権を担保する包括ね抵当は認められていない。

　被担保債権の範囲は、後順位抵当権者の承諾はなく変更できる。ただし、元本確定前に限られ、確定前に個々の被担保債権が譲渡されても、根抵当権は随伴しない。

　・極度額

　繰り返し融資を受ける際に予め限度額を定める。

　限度額まで達し、満期となったときから最後の2年分の利息の合計額に関して、優先弁済権の主張はできない。

　限度額の範囲内であれば、利息は2年分に限定されません。

　極度額は元本確定の前後を問わず、後順位抵当権者など利害関係人の承諾があれば変更可能。

　・元本の確定

　予め確定期日を定める場合と定めない場合があり、定めない場合、根抵当権者は設定の日から3年経過すると、元本の確定を請求できる。また、請求後2週間後に元本が確定する。

　�Bその他の担保物権

　1）留置権

　代金支払の債権がある場合、代金の支払前に商品は渡せず、返還を拒むことができる。

　保存に必要な使用を除き、債務者に無断で留置権をしよう・収益することはできない。

　2）先取特権

　工事代金など支払債権がある場合、競売に出しその代金から債権を回収する事が出来る。

　抵当権同様、優先弁済権がある。

　先取特権は法定担保物権。

　・一般の先取特権・・債務者の全財産のすべてが対象。

　・動産の先取特権・・賃貸などで支払不能になった際の家屋内に持ち込んだ動産（家具など）敷金がある場合、その残額の不足分

　・不動産の先取特権・不動産保存・不動産工事の先取特権は、登記した抵当権者にも優先する。

　3）質権

　当事者の契約によって成立する約定担保物権

　契約は合意のみで成立する、諾成契約。

　目的物が必要であり、要物契約。

　不動産の場合、質権者は承諾無くして、質権の対象となっている不動産をその用法に従って使用収益することができる。

　使用する以上、費用は自身が負担する。

　不動産質の場合、利息を請求できない。

　債権質は直接取り立てることができ、第三債務者に対し、弁済すべき金額を供託する事ができる。


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1.売主の担保責任の内容

　担保責任を追求できる買主は、原則として善意の買主

　例外として

　・全部他人物売買→解除

　・一部他人物売買→代金減額請求

　・抵当権などが存するものの売買→解除、損害賠償請求

　行使期間制限の有無

　・原則として、1年以内。

2.瑕疵担保責任

　瑕疵担保責任の追及の原則、善意かつ無過失

　※判例で土地についても瑕疵担保を認めている

　担保責任の追求は、損害賠償または契約解除

　行使期間は事実を知ってから1年以内

3.全部他人物売買

　買主が善意ならば契約解除と損害賠償請求が可能。

　悪意の場合、契約解除のみ。

　売主が善意の場合、解除権が認められる。

　買主が善意の場合、損害賠償を請求して契約解除ができる。
　↓
　↓逆に
　↓
　買主が悪意の場合、権利を移転できない旨を通知して、損害賠償をしないで解除する。

4.一部他人物売買

　買主は善意・悪意を問わず代金減額請求権を持つ。

　買主が善意の場合、損害賠償請求の他に買った目的が達せられない場合は契約解除できる。

　行使期間

　善意→知ってから1年以内

　悪意→契約のときから1年以内

5.数量指示売買

　数量が不足していたときに生ずる売主責任

　買主の善意のときに限る。

　損害賠償、契約解除、行使期間は一部他人物売買と同様

6.目的物の溶液を制限する権利が存在し、または、地役権が存在しない場合

　�@地上権、永小作権、留置権、質権の目的になっている場合

　�A目的不動産に存在されるされた地役権が存在しない場合

　�B買主に対抗しうる賃借権が存在する場合

　上記の場合も、善意の買主に限り、損害賠償請求と契約解除が可能。行使期間は1年以内。

7.担保的権利による制限と担保責任

　�@抵当不動産の処分

　抵当権設定者は、抵当権者の承諾を得ず、抵当不動産を譲渡できる。

　�A買主の最近支払拒絶権

　抵当権消滅請求の手続きが終わるまで、代金支払を拒絶できる。

　また、悪意の場合でも、消滅請求に掛かった費用の償還を請求できる。

　損害が生じた場合、損害賠償の請求もできる。

　�B担保的権利に関する売主の担保責任

　担保権の実行により買主が所有権を喪失したとき、買主の善意・悪意に関らず契約解除および損害賠償請求できる。

　抵当権は債権回収を目的とし設定されるもので、すべて回収されれば抵当権の意をいない事を「抵当権の付従性」

8.特約による担保責任の軽減

　担保責任を負わないという特約は、当事者間の合意があれば有効。

　しかし、売主が知りながらも告げなかった事実、第三者に自ら設定しまたは譲り渡した権利は、売主は担保責任を免れる事ができない。


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�@危険負担

　売買契約後、雷・地震・家事による類焼など、売主の責めに帰すことのできない事由によって、滅失した場合でも特約が無い限り、買主は代金支払義務を負う。

�A停止条件付売買契約の場合

　停止条件の取決め期日を境に、売主買主の危険負担を定める。

�B損害の発生時期と過失の有無による違い

　損害の起きた時期と債務者の帰責性の有無が重要

　・契約締結前の損害

　全部滅失・・・無効

　一部滅失・・・担保責任

　・契約締結後の損害・・・後発的不能

　債務者に落ち度が無い場合「危険負担」

　債務者に落ち度がある場合「債務不履行」

　
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1.手付の性質

　証約手付・・契約が成立した証として交付されるもの。

　解約手付・・手付を交付する事により、契約を解除できる。

　違約手付・・契約違反の際、没収してしまうもの。

2.解約手付による解除

　�@手付解除の方法

　倍返し・・預かった手付を返却し、かつ同額を相手方に渡し解約する。

　放棄・・・預けた手付を返却を求めず、解約する。

　�A手付解除の時期

　当事者の一方が履行に着手するまでは手付による解除ができる。（条文）

　判例は、当事者→相手方と解釈している。

　仮に自分が履行の着手をしていても、相手方が着手していない場合は、手付解除できる（判例）

　�B手付解除の効果

　手付解除は、債務不履行解除ではないから、損害賠償の請求はできない。

　債務不履行があれば、債務不履行解除ができ手付額に関わらず、損害賠償請求ができる。

3.買戻し特約

　�@買戻しの要件

　対象は不動産に限る。

　特約は売買契約を結ぶことが条件、特約のみを結べない。

　期間は最長で10年以内。

　期間を定めた後に延長はできない。

　期間を定めなかった場合、5年以内に買戻ししないといけない。

　買戻し時には、約定代金と契約に掛かる費用のみ。利息の請求はできない。

　�A買戻し特約の対抗要件

　売買契約と同時に特約を結び、同時にその特約も登記をする。

4.その他

　目的物について権利を主張するものがおり、買主の権利の全部または一部を阻害する恐れがある場合、危険の限度に応じて、代金の支払いを拒否できる。

　ただし、売主が相当の担保の提供をした場合、買主は支払いの拒否ができない。


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1.解除の種類

　法定解除・・一定の要件を満たせば解除できると法律で定められたもの

　約定解除・・当事者間で解除権を設定する

　合意解除・・解除権は設定せず、双方合意の上解除する

2.解除の方法

　解除権が発生した場合、相手の承諾無くとも解除できる

　一方的な意思表示で意思表示で法律的な効果が生じる権利を形成権。

　一度解除の意思表示したら、撤回できない

　当事者一方が複数いるときは、解除は全員でまたは、全員に行う。（解除不可分の原則）

　複数いる内一人が解除権が消滅した場合、他の者の権利も消滅する。


3.解除の効果

　�@当事者間の効果

　契約解除する際、代金の一部を支払っている場合、返金する義務がある。原状回復義務。

　金銭を受け取った場合、受領のときから利息をつけて返還する。

　�A第三者に対する効果

　解除によって第三者の権利を害する事はできない。

　権利保護用件として、登記していることが必要。

　第三者の善意・悪意は関しない

4.解除権の消滅

　解除権の行使は期間の定めはない。

　解除権を有するものが解除しない場合は、相当の期間を定め催告する。

　期間内に確答が無い場合、解除権は消滅する。


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1.同時履行の抗弁権

　売買契約の場合、引渡義務と代金支払義務は「同時履行」の関係

　どちらか一方が義務を果たさない場合、履行の催告できる権利を同時履行の抗弁権

2.債務不履行

　債務不履行の場合、損害賠償請求または契約の解除が可能

　�@履行遅滞とその時期

　・確定期限付債務・・・・期限の到来

　・不確定期限付債務・・・期限が到来し、債務者がそれを知ったとき

　・期限の定めが無い債務・債務者が履行の請求をしたとき

　債務者の責めに帰す事由あった場合

　遅滞が違法の場合

　�A履行不能

　責任を問われるのは、遅滞同様、故意過失があった場合。

　履行不能による解除は相当の期間を定めず解除できる。

3.損害賠償の範囲と予定

　損害賠償請求する際、事前に額の予定を決めておける。なお、額の増減は裁判所が増減できない。

4.金銭債務の特則

　金銭債務の場合の効果で、損害賠償請求できる額は利息相当分（法定利息の5％）

　他にそれ以上の定めがある場合は、それを優先。

　損害は証明する必要も無く、履行遅滞のみ認められる。


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1.無権代理

　本来、本人より代理権を与えられ行為を行うが、代理権が無いにも関わらず、契約行為を行うことを無権代理という。

　契約の効果は本人に帰属されないのが原則。

　しかし、本人が追認した場合は、行為をしたときにさかのぼり、効果が生じる。

2.相手方保護の手段

　�@催告

　無権代理による契約を知らずに交わした相手方は、本人に対し「追認」を促す催告権がある。

　期間を定め、その期間内に確答がない場合、追認を拒絶したとみなされる。

　�A相手方の取消権

　善意であれば、本人が追認するまでは、契約を取消すことができる。

　�B無権代理の責任
　相手方は無権代理人に対し、責任追及できる。

　要素は代理権が証明されず、本人の追認も得られず、相手方が善意無過失の場合。

　相手方は損害賠償請求のほかに、履行の請求をすることも可能。

　�C表見代理
　相手方が善意無過失で本人に落ち度があった場合、代理権の有効を主張することを表権代理という。

　（1）代理権授受の表示による表見代理
　..代理権を与えていないが、委任状を持たせた

　（2）権限外の行為の表見代理
　..代理を依頼した職務以外の行為

　（3）代理権消滅後の表見代理
　..かつては代理人であった


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